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老式小区老旧电梯怎么改造 梅陇五村是“样板”
 

     这个月起,梅陇五村三栋高楼的居民出行终于不再“胆战心惊”了,居民楼3部年龄已经超过20年的老电梯终于更换成了新电梯,从立项到最终完成,历经了3年时间。
   老旧电梯改造,已经成为上海老式小区面临的普遍问题,但说来容易做来难,电梯改造怎么改?资金谁来出?过程如何监管……这些都需要克服重重难关。从梅陇五村电梯成功更新的案例,或许能为其他小区提供一些借鉴。
   “超龄电梯”成定时炸弹
   梅陇五村是建于上世纪90年代初的老式小区,整个小区有3栋高层,每栋高层楼配备了2部电梯,6部电梯于1993年开始启用,至今已运行超过20年。一般电梯的使用年限为15年,这些电梯都属于超龄服役了。
   从2011年开始,这些老电梯逐渐出现各种各样的故障,例如错层、忽上忽下、关人、灯坏了等,甚至还发生电梯在运行过程中提前开门的情况,让住户们胆战心惊。一开始只是偶尔出故障,到了2013年后便频繁发生。
   住在4楼的徐小姐回想起之前的经历还心有余悸,“有一次,我一个人被关在里面,赶紧按电梯报警器。楼下的保安听到了,但是他们也不知道怎么处理,后来才找来了电梯维修人员,我在里面关了起码20分钟。”有时候老电梯的灯坏了,关上电梯门,便是一片漆黑,遇到这种情况,她宁愿走楼梯也不肯乘电梯。
   小区业委会副主任马永全回忆,随着电梯年龄越来越大,近年来故障发生的频率越来越高,时常有居民来反映电梯问题。“最可怕的还是轿厢未到门就先开了,不当心要出大事的。”电梯往下乘时,突然如同坠落一般连掉数层; 电梯停下时,停在半层,要靠“爬”出去;碰到‘关人’,连忙呼喊家属开门“救命”……老电梯的故障让人心悬,前前后后不下几十桩。
   坏了就要修,但是修也不是容易的事。“高层的这几部电梯产1992年,现在已经完全停产了,该型号的配件也已大多不再生产。每每对故障进行维修时,配件都需要花费昂贵的代价委托有关部门重新制模车配,例如轴承,正常一个一两百元,特地做模则需要一两千元,相当于之前的十倍。维修费用也是水涨船高,从一开始每年五六万,到后来要10多万,都是从维修基金里支付,我们已经不堪重负。”马永全说。
   电梯更新到底谁来担当
   电梯超龄服役隐患重重,光靠维修已经无法解决问题。
   终于,小区业委会作了重要决定,向业主公开启动高层电梯改造项目,准备全新更换其中的3部电梯。这个决定很快得到了居民拥护,因为大家都知道,再没有有效手段,电梯肯定要出大问题。
   然而,摆在面前的第一道难关就是,老电梯的更新改造,究竟谁来负责?必须要有个牵头人。这个重任,落在了小区业委会副主任马永全身上。从2014年春节后,梅陇五村高层小区便开始筹备更换电梯的事宜。同年7月正式成立电梯更新小组,成员包括此次项目的主要牵头人马永全、物业代表、居委会主任、每幢楼一至两名对电梯比较有经验的代表。
   “有好几次我都想打退堂鼓了,是居委会陈丽萍书记一直鼓励我要继续做下去,而且更换电梯是我们小区的头等大事,所以我才坚持做下来。”马永全说道。
   电梯商家货比三家终有结果
   在启动高层电梯改造项目后,居民的焦点围绕在了电梯的选择上。究竟用什么品牌什么样式的电梯,各有各的说法和意见。各电梯公司听闻该小区将更换电梯的消息,也纷纷打电话来商量合作事宜,包括德国的施耐特、国产的江南嘉捷在内的6家公司。
   如何选择合适的电梯?电梯更新小组决定先实地考察了解情况,再投票表决。每一次,小组里都会派八九个人去参观电梯工厂。上午9点,他们便在小区门口集合,由电梯公司派车接送,深入到车间考察。最远的到了苏州,有的公司还去了不止一次。除此之外,他们还去一些已经完成电梯更新的小区“取经”,前前后后花了近两年时间考察。
   在电梯选择期间,共向全体业主进行了4次书面征询、4次公示,凌云街道方面也先后5次召开协调会,电梯更新工作小组召开推进会、通报会、协调会更是多达10多次。“这些会议都是为了从根本上打消居民的顾虑,电梯的选择公平公正公开。”居委会书记陈丽萍说。
   在马永全看来,选择哪种电梯是一场漫长的拉锯战,因为实在是众口难调,有时候居民连用哪种颜色都要争。在最终举行的业主投票中,有82%都选择了上海三菱。自此,电梯选择之争终于有了结果。
   电梯资金居民众筹最艰难
   电梯选定之后,开始面临最大的难关,那就是更新电梯的资金由谁来出?
   资金的解决,可以说是难点,也可以说是一大经验,首先有赖于业委会和居委会的紧密衔接和配合。在电梯频频故障、决定启动更新后,业委会首先与居委会进行了对接,比如对于老旧电梯,政府是否有帮扶政策等,经过进一步向街道申请,根据相关文件规定,街道给予了小区高层老旧电梯更新专项补贴25万元。
   而3部电梯总费用差不多超过80万,除了街道补贴的25万,其余近60万都需要业主自筹,但居住业主成分的复杂也给众筹带来了难点,梅陇五村高层的三幢楼有378户,近900人,其中超过60%为老年人。住房面积达到28500多平方米。房屋性质复杂,超过85%为售后公房,其中有62户为商品房,还有少数租赁房。如何确定筹资方式成为难点。
   小组曾考虑采取按楼层递增收费或按人头收费,后来经过投票,选择了全体业主平摊的方式,为19.5元/平方米,一户大概需要付1500元左右。在实际收缴过程中,绝大部分的居民都非常配合,目前378户收缴率已达96.03%,
   一开始有30多户不愿意交钱,经过小组做工作,目前仅剩6户尚未付款,主要为低楼层住户。
   改造过程监管细致入微
   改造项目通过,资金筹措到位,电梯更新工程终于上马。由于众筹资金关系到每家每户,必然容易引起业主对资金去向的担忧。施工过程中,如何做到公开透明,监管到位?
   采访的几位居民都表示对资金流向并不是很了解,“有些公告贴了一两天就撕了,我根本不清楚换电梯到底花了多少钱,让我付的钱是怎么算的。”一位不愿透露姓名的业主说道。更多业主表示,既然资金是居民自筹,希望每一分钱都花得值得,让居民能够安心乘坐新电梯。
   为了加强监管,在今年3月电梯正式进入安装阶段后,居委会、业委会、物业等又组建了一个电梯更新小组微信工作群,将三菱电梯厂方代表、安装公司经理、楼组长等拉了进来,遇到问题就能及时进行线上沟通协调,并能迅速到实地进行现场处理。“有居民反映当初议定的是不锈钢轿门轿壁,为何变成了涂装的钢板,结果我们在群里一询问,发现是一层保护层,等安装结束后剥掉,居民就能看见还是原先说好的不锈钢了。”马永全解释说。有了问题及时沟通,就能迅速反馈居民,一解民惑,有了居民理解和支持,工作就不会难做。
   而至于电梯更新的专项资金,马永全表示这个项目的资金已委托物业来负责,小组只是负责监督,并不经手资金去向。
   对拒不付钱业主要信用限制
   6月30日,在经历3年的漫长等待之后,3部新电梯经过安装调试,正式上线。居民终于乘上了新电梯。
   记者也亲身体验了一下新、旧两部电梯,发现差别还是挺大的。首先在外观上,采用不锈钢的新电梯光亮、干净;而老电梯薄荷绿的轿壁早已变得斑驳,伴随着不少划痕,轿顶表层还出现程度不一的脱落。接着是乘坐人数,新电梯可容纳14人;老电梯仅能承载10人。然后是速度的对比,同样从1楼到达顶层18楼,新电梯需要34秒左右;老电梯则需要差不多43秒。至于乘坐体验,新电梯在运行中整体很平稳,且只有细微的摩擦声; 而老电梯有较大的噪音,在开门时“咔啦咔啦”响,并引起地面晃动。
   不过,在电梯更新完成之后,也有居民对使用权限提出了异议。电梯是业主自筹资金更新的,没出钱的业主是不是不应该乘坐电梯?还有业主提议,电梯能采用刷卡的方式,筹了钱的住户才能乘坐电梯。
   对此,马永全直言,“刷卡是行不通的,如果没卡的人跟着进去,难道要赶他出来吗?这样可能会引发争吵。”他对尚未付款的情况持乐观心态,因为小组采取“包干”,每个人负责到对应房屋做工作。倘若没成功,由于数额不多,小组内的十几个人先垫付。“如果非要等到所有人都付了钱才换电梯,电梯到现在都没有。”对于拒不付钱的业主,他认为以后可以在个人信用上进行限制。
   而且目前只完成了6部中的3部,每幢楼还有一台电梯等待更换。马永全估计明年剩下的电梯也都能更换完,但具体还得根据资金筹集情况。回顾这三年筹备电梯更换的经历,他总结道,“办法总比困难多”。

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